9.7 공급 대책, 현실은 어떤가요? 내집마련을 준비하는 분들을 위한 솔직한 정리
며칠 전이었어요. 부동산 관련 기사를 평소보다 조금 더 진지하게 들여다보게 된 계기가 있었습니다. 2025년 9월 7일, 정부가 "9.7 공급 대책"을 내놨다는 뉴스를 보고 '어, 무슨 내용이지?' 싶어서 원문까지 다운받아 꼼꼼히 읽어봤습니다.
그런데 읽다 보니까 좀 복잡하더라고요. 단순히 "집 많이 지어줄게요!" 하는 내용이 아니라, 공급, 정비, 대출, 규제, 수요 억제 등등 이리저리 얽혀 있더라고요. 그래서 ‘아, 이걸 나처럼 내집마련을 고민하는 사람 입장에서 쉽게 풀어서 정리해보면 좋겠다’는 생각이 들었고, 이렇게 글을 쓰게 되었습니다.
이 글은 ‘집값 잡는다더니, 진짜 효과 있을까?’ ‘이 정책 나랑 무슨 상관이야?’ ‘지금 집 사야 돼? 말아야 돼?’ 이런 고민하고 계신 분들을 위한 글입니다.
🤔 왜 이런 대책이 나왔을까? 배경 먼저 짚어볼게요
정책을 이해하려면 항상 ‘왜 지금 이 타이밍에 이 정책이 나왔는가’부터 생각해봐야 하잖아요? 이번 대책이 나온 배경은 간단히 말하면 이렇습니다.
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집값이 떨어지지 않는다
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집은 안 짓고 있다
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앞으로도 지을 집이 없다
서울을 기준으로 보면 최근 아파트 매매가격 변동률이 계속 플러스에 머물러 있고, 공공주택 착공 물량은 10년 평균의 절반도 안 되는 수준이에요. 집값은 안 떨어지는데 공급은 오히려 줄어들고 있는 거죠. 이대로 가면 향후 입주 물량도 줄어들 수밖에 없습니다.
정부 입장에선 이게 불안할 수밖에 없어요. 그래서 나온 게 "9.7 공급 대책"입니다. 대놓고 말한 거예요. “지금까지 민간한테 맡겨놨더니 집을 안 짓는다. 우리가 직접 나설게요.”
🏗️ LH가 집을 짓는다는데… 현실성은?
제일 먼저 눈에 띈 게 LH가 직접 집을 짓겠다는 계획이었어요. 솔직히 말해서 저는 이 부분에서 좀 놀랐습니다.
기존에는 LH가 땅만 개발해서 민간에 넘기면, 건설사들이 집을 짓는 방식이었거든요. 그런데 민간이 분양 경기가 안 좋다고 판단되면 땅만 들고 있다가 안 짓는 경우가 많았어요. 그걸 이제 정부가 못 참겠다는 거죠.
그래서 LH가 땅만 팔지 않고 시공까지 직접 하겠다는 건데… 여기서부터 살짝 의문이 생깁니다.
LH가 건설을 잘할 수 있을까?
사람들이 LH 아파트를 선호할까?
우리가 선호하는 브랜드는 자이, 힐스테이트, 래미안 같은 건설사들이잖아요. LH가 지은 아파트는 솔직히 선호도 면에서 조금 떨어질 수밖에 없죠. 국토부 장관은 민간 시공사와 기술 협력하겠다고 했지만, 현실적으로 얼마나 품질 좋은 아파트가 나올지는 미지수입니다.
📍 공공택지, 야구장, 기숙사까지… 총동원된 땅들
두 번째로는 공공택지 확보와 활용 방안인데요. 정말 다양한 아이디어가 나왔습니다.
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농업, 공업용지 → 주거용 전환
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노후 청사·임대주택 재건축
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폐교 부지 활용
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철도역 위에 주택
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기숙사, 모듈러 주택
여기서 좀 충격(?)이었던 건 기숙사, 상가 리모델링, 공실 오피스텔 등도 공급 물량으로 포함되어 있다는 점이었어요. 기숙사는 아파트가 아니잖아요. 근데 그게 전체 공급 물량에 포함돼서 135만호라고 주장하는 거죠.
정리하자면, 이번 정책에서 정부가 말하는
"공급 확대"의 절반 가까이는 임대주택이나 비아파트입니다.
실제로 우리가 내 명의로 가질 수 있는 일반 분양 아파트는
약 77만호에 불과합니다.
🏙️ 정비사업도 속도 낸다는데… 민간은 뒷전?
정비사업, 즉 재개발·재건축 쪽도 건드렸습니다.
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1기 신도시 재건축 활성화
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용적률 상향 (하지만 공공만…)
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리모델링 완화 (단 5% 한도)
문제는 뭐냐면요. 정작 핵심인 민간 정비사업에 대한 규제는 손 안 댔다는 것입니다. 서울 같은 경우, 정비사업의 90% 이상이 민간인데 말이에요.
결국 이번 정책은 정비사업을 ‘한다’고 말은 하지만, 실제로는 민간이 움직일 수 있는 유인책은 거의 없다는 겁니다.
🧮 숫자로 보는 공급 대책, 진짜 효과 있나?
정부가 이번 대책에서 목표로 삼은 건 135만호 공급입니다. 그런데 그 안을 뜯어보면:
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일반분양 아파트: 77만 5천호
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임대주택 + 비아파트: 나머지
그리고 이 77만호는 5년간의 누적 수치입니다. 연간으로 보면 15만5천호 수준이죠.
자, 그럼 질문.
최근 10년간 수도권에 연평균 공급된 아파트 수는?
👉 약 19만5천호
그럼 결론이 뭐냐면,
**"공급 확대 정책인데, 공급은 오히려 줄어드는 셈"**입니다.
🚨 근데 진짜 무서운 건 수요 억제 쪽이었어요
제가 개인적으로 더 주의 깊게 본 건 바로 수요 억제 정책이었어요. 왜냐하면 이게 실수요자의 심리를 건드리는 정책이거든요.
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LTV 50% → 40%로 축소 (강남 3구·용산)
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주택사업자 대출 제한
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전세대출 한도 2억 제한
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고가거래 20억 이상 전수조사
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자금조달계획서 제출 강화
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토지거래 허가제 → 국토부 권한으로 확대
이걸 보면서 딱 이런 생각이 들었어요.
“지금 안 사면 점점 불리해지는 거 아니야?”
정부는 말합니다.
“아니에요. 집 많이 지어드릴게요. 기다리세요.”
하지만 다른 한쪽에선 이렇게 말하고 있어요.
“근데 지금 사면 대출 어려워요. 토지거래 허가구역 될 수도 있어요. 20억 넘으면
조사 들어갑니다.”
이게 무슨 말이죠?
앞에서는 기다리라고 하고, 뒤에서는 조급하게 만들고 있어요.
🧭 그래서 어떻게 해야 할까? 현실적인 내집마련 전략
저도 한때는 막막했습니다. 언제 사야 할지, 어디를 봐야 할지, 대출은 얼마나 받아야 할지…
근데 지금은 제 나름의 기준을 가지고 움직이고 있어요. 그 기준을 여러분께도 나눠드릴게요.
수도권이라면?
✅ **“서울 아파트는 쉽게 싸지 않는다”**는 인식 필요
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내 예산 → 지역 → 단지 → 거래 전략
순으로 구체화
✅ 조급하지 말되,
시장 흐름은 수시로 체크
지방이라면?
✅ **“쉽게 비싸지지 않는다”**는 전제
✅ 신중한 단지 선별, 특히 수요가 유지되는 지역 중심
✅ 실거주 위주 전략 필요
💬 마무리하며 – 진짜 중요한 건 '내' 전략
누군가는 “절대 지금 사면 안 돼”라고 말하고,
또 누군가는 “더 늦기 전에 사야 돼”라고 말합니다.
근데요. 내 상황을 정확히 모르고 하는 조언은 의미가 없습니다.
내 소득, 내 대출 한도, 내 생활 반경, 내가 감당할 수 있는 리스크…
이걸 아는 건 나 자신밖에 없어요.
“잘 고른 내 집, 10년 뒤에 후회하는 사람은 없다”
제가 제일 좋아하는 말입니다.
이 글이 여러분에게 그런 ‘잘 고른 내 집’을 찾는 데 작은 도움이 되었으면 합니다.
